Eurostat: האינפלציה בגוש האירו מזנקת ל-3.3% באוגוסט - קפריסין, בולגריה ויוון בין המדינות עם הזינוק החד ביותר 

מאז 2019 יוון מפעילה הקלה שחוזרת ועולה כל שנה: השהיה של מע״מ 24% על מכירת דירות חדשות, שבמקומו חלה מס העברת מקרקעין מופחת של כ-3%-3.09% בלבד. מדובר במנגנון וולונטרי מבחינת היזם, הוא רשאי לבחור להישאר בחיוב מע״מ הרגיל אם הוא מעדיף לקזז את מס התשומות שלו, אבל בפועל רוב היזמים בוחרים בהשהיה. ההקלה, שהוארכה כבר כמה פעמים מאז הוצגה לראשונה, מוארכת כעת עד ל-31 בדצמבר 2026.

ההפרש הכספי הוא לא שולי. על נכס בשווי 200,000 אירו, מע״מ מלא של 24% היה מוסיף 48,000 אירו למחיר, ומעלה את העלות הכוללת ל-248,000 אירו. במסלול ההשהיה הנוכחי, מס ההעברה המופחת מוסיף בסביבות 6,000 אירו בלבד, כך שהעלות הכוללת נשארת סביב 206,000 אירו. כלומר, הפער בין שני המסלולים יכול להגיע לעשרות אלפי אירו בעסקה בודדת, וההקלה היא בין הגורמים המרכזיים שמונעים זינוק חד נוסף במחירי הדירות החדשות בשוק שכבר נחשב יקר יחסית להכנסות המקומיות.

הממשלה היוונית בוחנת כעת שתי החלטות מיסוי משמעותיות נוספות. הראשונה היא האם להאריך את השהיית המע״מ מעבר לסוף 2026. השנייה, ואולי הדרמטית יותר, היא ביטול קבוע של מס רווח הון של 15% על מכירת נדל״ן, מס שהיה אמור לחול על ההפרש בין מחיר הרכישה למחיר המכירה, אך הושהה שוב ושוב מאז שנחקק ולמעשה מעולם לא נכנס לתוקף בפועל. במקום עוד דחייה זמנית, נבחנת כעת ביטול סופי וקבוע, מהלך שיסיר גורם אי-ודאות משמעותי עבור מוכרים, קונים ומשקיעים כאחד.

ההכרעות הללו צפויות להיות מוכרעות ולהתפרסם בנאום ראש הממשלה קיריאקוס מיצוטקיס בפתיחת יריד סלוניקי הבינלאומי (ΔΕΘ), המתוכנן ל-5 בספטמבר 2026. זהו הפורום המסורתי שבו הממשלה היוונית מכריזה מדי שנה על עיקרי מדיניות המס לשנה הבאה, ובשנים האחרונות שימש בדיוק להכרזה על הארכות דומות של הקלת המע״מ על נדל״ן. השנה, הנאום צפוי להציג תוכנית כלכלית רב-שנתית לתקופה 2027-2030, כך שיש סיכוי סביר שהחלטה על נדל״ן תוצג במסגרת רחבה יותר של הקלות מס.

מדד Spitogatos, המבוסס על מחירי הביקוש מתוך מיליוני מודעות באתר הנדל״ן הגדול ביוון, מראה תמונה ברורה לרבעון השני של 2026: המחירים עדיין עולים בכל יוון, אבל בקצב הרבה יותר איטי מאשתקד. המחיר הממוצע המבוקש לדירה עלה ב-6.1% ביחס לרבעון המקביל, לעומת קפיצה של 9.7% בדיוק לפני שנה. כלומר, קצב העלייה נחתך כמעט בחצי בתוך שנה אחת. אתונה (אטיקה) עלתה ב-5.3% (לעומת 9.4% אשתקד), וסלוניקי ב-7.7% (לעומת 11.4%). בשוק השכירות ההאטה הרבה יותר דרמטית: עלייה של 1.3% בלבד ארצית, לעומת 7.2% לפני שנה - כמעט עצירה מוחלטת.

הפער בין האזורים היקרים לזולים ביותר ביוון נשאר עצום, ואפילו מדגים עד כמה השוק מפוצל: הפרברים הדרומיים של אתונה (4,231 אירו למ״ר) והקיקלדים (4,063 אירו למ״ר) בראש, מול קסטוריה שבצפון יוון, 585 אירו למ״ר בלבד, פחות משמינית מהמחיר בפרברים הדרומיים. בתוך אטיקה עצמה הפער אף חד יותר: Vouliagmeni מובילה עם 7,364 אירו למ״ר, כמעט פי חמישה מהאזור הזול ביותר, Varnavas, שם מ״ר עומד על 1,407 אירו.

והנה הנתון שבאמת מפתיע: האזורים שקפצו הכי הרבה השנה הם לא היוקרתיים המוכרים, אלא דווקא כאלה שנחשבו עד לאחרונה ״תקציביים״. Drosia, בפרברי אתונה, קפצה ב-30.2% בשנה, הקפיצה החדה ביותר בכל אטיקה. Spitogatos מייחסת את זה בין היתר לעלייה בהיצע של דירות גן ובתים חד-משפחתיים חדשים בעלי דירוג אנרגטי גבוה, שמגיעים במחיר גבוה יותר. גם Daphne (27%), Lykovrissi (25.6%) ו- Tavros (22.5%)נמצאות באותה מגמה. במילים אחרות, ההתייקרות מתפשטת גם לאזורים שעד לא מזמן היו האלטרנטיבה הזולה.

המערכת הבנקאית ביוון פותחת את ברז המשכנתאות. יחס המימון הממוצע (LTV) עלה, ובנקים כיום מוכנים לממן עד 90% משווי הנכס, נתון שמסביר חלקית למה גם באזורים ה״זולים״ יש עדיין ביקוש שדוחף מחירים למעלה.

חשוב לזכור שמדד Spitogatos מבוסס על מחירים מבוקשים, לא על עסקאות בפועל, המחיר הסופי בדרך כלל נמוך יותר. לצורך השוואה: בנק יוון, שמודד לפי הערכות שווי בפועל, דיווח על עלייה של 5.7% ברבעון הראשון של 2026 (הנתון העדכני ביותר שפרסם), קצת יותר שמרני מ-Spitogatos, אבל באותו כיוון בדיוק.

ב-14 ביולי 2026 גילתה ANCPI, הרשות הלאומית לקדסטר ולפרסום מקרקעין ברומניה, פריצה למערכות המידע שלה. הדירקטורט הלאומי לביטחון סייבר (DNSC) אישר בהמשך שמדובר בתקיפת כופרה: התוקפים הצפינו ומחקו חלק מהשרתים עליהם רצות אפליקציות הרשות. e-Terra, המערכת שדרכה עובר כל רישום קדסטרלי וכל רישום זכות במקרקעין ברומניה, קרסה כליל, יחד עם מערכות הדוא״ל המוסדיות. הבשורה היחסית טובה: מסד הנתונים המרכזי, זה שמכיל את רישומי הבעלות והזכויות עצמם, לא נפגע. הפגיעה הייתה בתשתית התפעולית, לא במידע.

החוק הרומני, אוסר על נוטריון לאשר עסקה שמעבירה זכות במקרקעין בלי לבדוק תחילה תמצית עדכנית ממרשם המקרקעין. בלי גישה ל-e-Terra, הבדיקה הזו הפכה לבלתי אפשרית, ואיתה כל עסקה שדורשת רישום: חוזי מכר, מתנה וחילופין של מקרקעין, משכנתאות, הסכמי מכר מוקדם לפי ״חוק נורדיס״ (207/2025) לדירות בבנייה, וכל פעולה קדסטרלית כמו רישום, מחיקה או איחוד וחלוקת חלקות. גם קבלת נסח טאבו לצורך בדיקת נאותות רגילה לא הייתה אפשרית. מה שכן המשיך לפעול: הסכמי מכר מוקדם בחתימה פרטית (מלבד אלה שכפופים לחוק נורדיס), חוזי שכירות, וייפויי כוח, כל מה שלא דורש רישום זכות קניינית מיידי.

העיתוי הפך את התקלה הטכנית למשבר כלכלי של ממש. אלפי רוכשים שחתמו על הסכם מכר מוקדם לפני אוגוסט 2025 היו אמורים לחתום על החוזה הסופי עד 31 ביולי 2026, כדי ליהנות ממע״מ מופחת של 9% במקום 21%, פער שיכול להגיע לעשרות אלפי ליי בעסקה בודדת. בלי e-Terra, שום נוטריון לא יכול היה לאשר את החתימות הללו. הפרלמנט הרומני פעל בדחיפות: הסנאט ואחריו בית הנבחרים אישרו, ב-29 ביולי, חוק שמאריך את המועד עד ל-30 בספטמבר 2026, עבור דירה יחידה בשטח שימושי של עד 120 מ״ר ושווי שלא עולה על 600,000 ליי לפני מע״מ. החוק נכנס לתוקף ב-7 באוגוסט וכולל גם מנגנון החזר הפרש למי שכבר השלים רכישה במע״מ מלא בין המועד המקורי לכניסתו לתוקף.

במקביל להתמודדות המעשית התפתח דיון משפטי בקרב משרדי עורכי דין רומניים סביב השאלה האם המשבר מהווה ״כוח עליון״ לפי סעיף 1351 לקוד האזרחי הרומני. הניתוח הרווח, שגם אם ANCPI עצמה עשויה להיחשב אשמה בכשל אבטחת מידע, מבחינת צדדים לעסקה (מוכר, קונה, בנק, נוטריון) האירוע הוא חיצוני, בלתי צפוי ובלתי ניתן לגבור עליו, ולכן עונה על התנאים המצטברים. עם זאת, יש הסתייגות חשובה: כוח עליון פוטר מאחריות חוזית, אך אינו מאריך אוטומטית מועדים סטטוטוריים או מנהליים, כמו תוקף היתרי בנייה ותעודות אורבניזם, שממשיכים לרוץ ללא קשר לתפקוד המערכת. בניגוד למע״מ, לא פורסמה הארכה חקיקתית מקבילה עבור מועדים אלה.

לאחר כשלושה שבועות של ״אין תאריך ודאי״, הודיעה ANCPI בערב ה-7 באוגוסט שבדיקות האבטחה מתקדמות היטב וצפויה חזרה לפעילות בתוך שבוע. e-Terra אכן הופעלה מחדש בשלבים החל מ-11 באוגוסט: תחילה לצוות הרשות ולנוטריונים, מה-12 באוגוסט לשאר בעלי המקצוע, ומ-20 באוגוסט חזר לפעול גם מנגנון התשלומים המקוון. הרשות שמרה על סדר העדיפויות המשפטי: כל בקשה שהוגשה פיזית בתקופת ההשבתה נרשמה עם תאריך ושעת קבלה מדויקים ונכנסה למרשם לפי אותו סדר, ותוקף נסחים שהיו בתוקף בעת האירוע הוארך אוטומטית במספר הימים שהמערכת לא פעלה. עם זאת, החזרה נלוותה בעומס חריג: ב-12 באוגוסט בלבד נרשמו כ-69,788 בקשות במשרדי הקדסטר, לעומת כ-42,057 באותו יום ב-2025, עלייה של כ-66%, ובקשות לתמציות לצורך אימות נוטריוני היו כמעט פי חמישה מהרגיל. יתרת מסמכי אישור תשלום עבור בקשות שלא הוגשו עד 15 ביולי נותרה תקפה לרישום עד 5 בספטמבר.

רומניה תאבד כ-770 מיליון אירו מכספי קרן ההתאוששות של האיחוד האירופי. המועד להשלמת הרפורמות שאליהן התחייבה חלף ב-31 באוגוסט, והפרלמנט לא אישר את חוק השכר החדש למגזר הציבורי - תנאי מרכזי שהציבה הנציבות. הסיבה אינה טכנית: מאז 5 במאי מתנהלת רומניה תחת ממשלת מעבר בעלת סמכויות מוגבלות וללא רוב פרלמנטרי. זו התוצאה הראשונה המדידה של ארבעה חודשי שיתוק פוליטי, ולא בגלל שהמדינה לא רצתה, אלא בגלל שממשלת מעבר פשוט אינה יכולה להעביר חקיקה.

בסוף אפריל פרשה המפלגה הסוציאל-דמוקרטית (PSD) מהקואליציה והגישה הצעת אי-אמון יחד עם מפלגת הימין הקיצוני AUR שבאופוזיציה. ב-5 במאי עברה ההצעה ב-281 קולות מול 4, וממשלתו של איליה בולוז'אן הודחה אחרי כעשרה חודשים בתפקיד. המחלוקת: צעדי הצנע. מאז מנהל בולוז'אן עצמו ממשלת מעבר; החוקה מתירה לנשיא למנות ראש ממשלה זמני לתקופות מתחדשות של 45 יום, אך ממשלת מעבר אינה מוסמכת להעביר רפורמות מהותיות. ניסיון ראשון להרכיב ממשלה חדשה נכשל ב-4 ביוני, והמפלגות טרם הגיעו להסכמה.

הסכום ינוכה מתוך 8.44 מיליארד אירו שעדיין מגיעים לרומניה, כ-40% מתוכנית ההתאוששות כולה, שהיקפה 21.41 מיליארד. החישוב הסופי ייקבע כשהנציבות תבחן את בקשת התשלום האחרונה, שצריכה להיות מוגשת עד סוף ספטמבר. שר הקרנות האירופיות דרגוש פיסלרו העריך שרומניה עדיין תספוג מעל 90% מהמענקים.

הניסוח של הנשיא ניקושור דן ראוי לתשומת לב: הוא הצהיר שהמפלגות עמדו בהתחייבותן שלא להגיש הצעת חוק נפרדת לפרלמנט, ובכך נטלו על עצמן במשותף את אובדן הסכום. כלומר לא תאונה, אלא הכרעה משותפת. לדבריו החקיקה כמעט מוכנה מבחינה טכנית ועשויה לעבור עד סוף השנה, אך הכסף המשויך לשלב הזה לא יחזור.

המחיר האמיתי אינו 770 מיליון האירו, אלא עלות הכסף. תשואת אג״ח ממשלת רומניה לעשר שנים עמדה על 6.09% ביולי 2026 לפי נתוני יורוסטט, נתון גבוה משמעותית מהמקובל באיחוד, שמייקר את גיוס החוב הממשלתי, ומחלחל דרך הבנקים לאשראי לעסקים ולמשכנתאות. שלוש סוכנויות הדירוג הגדולות מחזיקות את רומניה ב-BBB-, הדרגה האחרונה בדירוג ההשקעה, וכולן בתחזית שלילית. הנימוקים חוזרים על עצמם: גירעון גדול ומתמשך, חוב שגדל במהירות, ופילוג פוליטי.

הרקע: גירעון של 7.9% מהתוצר ב-2025, הגבוה באיחוד האירופי, וחוב ציבורי שחצה לראשונה אי-פעם את רף 60% מהתוצר בסוף מרץ 2026. מנגד, וזה החלק שפחות מדווח, ההתכנסות התקציבית דווקא עובדת: הגירעון בשבעת החודשים הראשונים של 2026 ירד ל-2.34% מהתוצר לעומת 3.99% בתקופה המקבילה, ירידה של 37% במונחים נומינליים. ההכנסות ממסים עלו ב-15.4% והמע"מ נטו ב-26.5%, בעוד ההוצאה הציבורית עלתה ב-2.9% בלבד. השיפור מגיע מהעלאות מסים ומגבייה, לא מצמיחה, הכלכלה צמחה 0.7% ב-2025 וצפויה לדרוך במקום ב-2026.

דו״ח חדש של חברת הייעוץ Colliers, שסוקר את שוק ההשקעות בנדל״ן במזרח אירופה במחצית הראשונה של 2026, מצייר תמונה מעניינת עבור רומניה: המדינה ממשיכה להציע חלק מהתשואות הגבוהות באזור, אך עדיין רחוקה ממימוש מלוא הפוטנציאל שלה מבחינת היקפי השקעה זרים.

לפי הנתונים, רומניה משכה כ-300 מיליון יורו בעסקאות נדל״ן במחצית הראשונה של השנה, ירידה מכ-400 מיליון יורו בתקופה המקבילה אשתקד. מדובר בכ-5% בלבד מהיקף ההשקעות הכולל בשש הכלכלות הגדולות של מזרח אירופה (בולגריה, צ׳כיה, פולין, רומניה, סלובקיה והונגריה), וזאת כשרומניה מהווה כ-18% מהתמ״ג המצרפי של אותן מדינות. הפער הזה, כך מציינים ב- Colliers, מלמד שהשוק המקומי עדיין רחוק ממה שמצדיקים גם תיאבון המשקיעים וגם גודל הכלכלה.

מבחינת תשואות, בוקרשט ממשיכה להוביל את האזור: כ-7.5% במשרדים, 7.75% בנכסי תעשייה ולוגיסטיקה, ו-7.25% במרכזים מסחריים - גבוה משמעותית מוורשה, פראג או ברטיסלבה. משרדים היוו כ-60% מהיקף העסקאות ברומניה במחצית הראשונה, השיעור הגבוה ביותר מאז 2022.

רוברט מיקלו, שותף וראש שוקי ההון ב- Colliers רומניה, מציין כי מספר עסקאות גדולות נמצאות כרגע בתהליך, ואם יושלמו, 2026 עשויה להיסגר עם היקף השקעות של כמיליארד יורו, מה שיהפוך אותה לשנה השנייה בלבד מאז 2007 שבה השוק חוצה את הרף הזה. בין הסיכונים למחצית השנייה: ריבית גבוהה, עליית האיוריבור, צורכי מיחזור חוב, ומתיחות גיאופוליטית באזור.

נתונים של הבנק הלאומי הבולגרי (BNB), שפורסמו ב-27 באוגוסט 2026, מראים שיא חדש בהיקף הלוואות הדיור במערכת הבנקאית: 19.022 מיליארד אירו בסוף יולי 2026, עלייה של 25.7% לעומת 15.133 מיליארד אירו בסוף יולי 2025, כלומר תוספת של כ-3.88 מיליארד אירו בתוך שנה. מדובר בהמשך התרחבות חדה של האשראי לדיור גם בתקופה שלאחר מעבר בולגריה למטבע האירו בתחילת 2026, אם כי קצב הצמיחה השנתי האט מעט, מ-26.4% ביוני ל-25.7% ביולי.

סקר הבנק המרכזי בקרב הבנקים המסחריים מצביע על כך שהביקוש למשכנתאות צפוי להישאר יציב גם ברבעון השלישי של 2026, ללא סימני האטה משמעותית. זהו נתון חשוב לכל מי שעוקב אחרי שוק הנדל״ן הבולגרי: הביקוש הפנימי החזק הוא אחד הגורמים שממשיכים לתמוך בעליות המחירים שנרשמות בשוק מאז מעבר האירו.

התמונה שונה משמעותית עבור רוכשים זרים. בעוד תושבי בולגריה יכולים לקבל מימון בשיעור מימון (LTV) של עד 80%-85% משווי הנכס, בכפוף למגבלות שקבע הבנק המרכזי, זרים בדרך כלל מקבלים מימון של 50%-70% בלבד, כלומר הון עצמי נדרש של 30%-50% משווי הנכס. תקופת ההחזר לזרים מוגבלת לרוב לכ-20 שנה, לעומת עד 30 שנה שהבנק המרכזי מתיר לתושבים. הריבית לזרים גבוהה יותר, לרוב בטווח של 3.5%-5%, לעומת כ-2.7%-3.2% לתושבים מקומיים. הלוואות לאזרחים זרים ניתנות אך ורק במטבע אירו, והבנקים בדרך כלל דורשים הכנסה חודשית מינימלית של כ-2,000 אירו, ולעיתים גם ערב מקומי.

נתונים רשמיים שפורסמו ב-26 באוגוסט 2026 מציבים את קפריסין בראש טבלת הצמיחה האירופית: הכלכלה הקפריסאית התרחבה ב-3.3% במחצית הראשונה של 2026, קצב שהוא כמעט פי שלושה מהממוצע באיחוד האירופי. שיעור האבטלה עומד על 4% בלבד, נתון שממקם את קפריסין בין המדינות החזקות ביותר באיחוד מבחינת שוק העבודה.

לצד הצמיחה החדה, האינפלציה נמצאת במגמת עלייה ברורה: מ-0.5% בינואר 2026 היא טיפסה ל-3.1% ביוני, והממשלה עצמה צופה שתגיע לכ-4% עד סוף השנה. בתגובה, הממשלה הקפריסאית הקצתה 200 מיליון אירו למתן מענה לעליית יוקר המחיה, מהלך שמעיד על כך שהאינפלציה הפכה לדאגה מדינית של ממש, ולא רק לתופעה חולפת.

מעבר לנתוני הצמיחה והאינפלציה, הממשלה מציגה גם ביצועים פיסקליים חזקים: עודף תקציבי של 1.1% מהתמ״ג נרשם במחצית הראשונה של 2026. 

קפריסין צפויה לקבל שלוש החלטות דירוג אשראי בחודש ספטמבר 2026 בלבד: DBRS Morningstar צפויה לפרסם את החלטתה ב-4 בספטמבר, ואחריה Standard & Poor's ו-Capital Intelligence Ratings ב-18 בספטמבר. Fitch ו-Moody's צפויות להשלים את הבחינות שלהן בנובמבר 2026. נכון להיום, קפריסין מחזיקה בדירוגי השקעה מכל הסוכנויות המרכזיות: Fitch העלתה במאי את הדירוג ל-A- עם תחזית חיובית, Moody's אישרה ב-29 במאי דירוג A3 עם תחזית יציבה, ו-DBRS אישרה במרץ דירוג A עם תחזית יציבה, תוך ציון מפורש של קצב הצמיחה הגבוה, החוסן של המגזר הבנקאי והיציבות הפוליטית הפנימית.

נתוני Eurostat שפורסמו במהלך יולי מציבים את פורטוגל במקום העשירי מבין 18 מדינות האיחוד האירופי בעליית מספר עסקאות הדיור לשנת 2025 - עלייה של 10.5%. מדובר בהאטה ברורה לעומת קצב הצמיחה של 15.2% שנרשם ב-2024, שבו התאושש השוק הפורטוגלי בחדות לאחר צניחה של 19.8% בעסקאות ב-2023, על רקע עליית ריבית המשכנתאות והאינפלציה הגבוהה. בראש טבלת הצמיחה האירופית נמצאות סלובניה (29.9%+), ליטא (22.8%+) ואוסטריה (21.4%+); ירידה במספר העסקאות נרשמה רק בשלוש מדינות - קרואטיה, בולגריה ופולין.

לצד ההאטה בקצב העסקאות, מחירי הדיור בפורטוגל המשיכו לטפס לשיא חדש ברבעון הראשון של 2026. מנתח שוק בענף מצביע על תמונה שאינה חד-משמעית: קונים זרים מצמצמים את נוכחותם, אך קונים מקומיים ממשיכים לשאת חלק ניכר מהפעילות; שכר הדירה בליסבון מתייצב, ובפורטו אף נרשמה ירידה קלה, בעוד הנגישות לדיור נותרת אתגר חברתי מרכזי במדינה. התמונה הזו, המשלבת יחד מחירי שיא, האטה בעסקאות וירידה בביקוש הזר, ממחישה שוק שכבר אינו מתנהג כגוש אחיד: שוק הדירה הראשונה שונה משוק ההשקעה, וליסבון אינה חיה את אותה מציאות כמו פורטו או האלגרווה.

הגורם המבני שממשיך לתמוך במחירים חרף ההאטה בעסקאות הוא מחסור כרוני בהיצע: לפי דוח של חברת שיווק נדל״ן פרימיום הפעילה בשוק, קצב השלמות הבנייה החדשה בפורטוגל עומד על כ-21 אלף יחידות דיור בשנה בממוצע (2020–2024), לעומת כ-104 אלף בשנה בתחילת שנות ה-2000 - פער שממשיך למנוע תיקון מחירים משמעותי גם כשקצב העסקאות מואט.